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金融支持房地产16条,对于地产类信托的过去和未来意味着什么?

记者 | 吴绍志

上周五以来,债券市场“哀嚎不断”,地产公司们却又迎来一波政策利好。作为与地产公司长期深度绑定的信托业,金融支持房地产16条给行业传达了怎样的信号?信托公司们都在准备怎么做?

日前,中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》共有16条措施,其中,在保持房地产融资平稳有序方面,提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。

展期?还要问问投资者

从《通知》内容来看,第(四)条提出,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

《通知》称,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。自本通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

百瑞信托研究发展中心研究员谢运博表示,对于部分存量房地产信托项目,可以在做好风控措施的前提下合理展期。该条政策预计将有助于存量房地产信托的稳健运行。在展期期间,信托公司仍应坚守受托人责任,做好项目存续期的各类管理工作,结合底层资产的实际运行情况采取各类措施,确保项目最终顺利完成清算退出。

华南某信托公司人士也表示,从宏观层面来看,对缓解信托公司现在面临的各种房地产风险项目,它是有促进作用的。因为这一系列的房地产政策,可以缓解当下开发商的资金流、现金流问题。

但是,上述人士提醒,从微观层面来看,“允许超出原规定多展期1年” 对于信托公司来说影响不是很大,不会立马产生实际性的作用,主要对银行贷款有影响。“后续房地产企业融资时,银行等交易对手会有一定考量,这对房企是利好。对于信托产品来说,它后面对接的直接就是投资者,或者说一个产品就对接固定的投资者,展期不是信托公司所能决定的。”

华东某信托业内人士认为,从监管态度来看,不论是信托公司还是房地产企业都更加友好,监管压力、存量业务的处理上可能会有更多的沟通空间。

其也指出,信托贷款和银行贷款是有区别的,集合信托产品的投资人以自然人为主,产品到期后,信托公司不能单方面因为这项政策而展期,需要对投资人负责。“对于一些真实资金来自银行等金融机构的通道类信托贷款,此前可能‘一刀切’,到期都要清退,现在的环境下力度会适当调整,不过这项业务在“两压一降”后已大大压缩。”

新发地产信托难言回暖

解决存量风险项目自然迫在眉睫,另一方面,面对房地产企业的融资需求,《通知》第(六)条提出,保持信托等资管产品融资稳定。

《通知》表示,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型,在严格落实资管产品监管要求,做好风险防控的基础上,按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求,依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

谢运博认为,根据政策导向,房地产信托产品的发行需落实资管产品监管要求,且应做好风险防控。信托行业推动业务转型的大方向不会发生根本变化,支持实体经济、加大标准化资产的配置力度是信托业务发展的长期趋势。预计未来房地产信托产品的发行将相对稳定,重点支持房地产企业和项目的合理融资需求。

虽然《通知》中表明鼓励的姿态,但是在信托业转型的大背景下,信托公司对新增规模持保守态度。

上述业内人士分析称:“对于新增房地产信托业务,它能起到的助长作用可能不大。因为无论是金融机构还是投资者,经过这一轮的教育,大家对于房地产类信托业务可能会产生的风险有比较清晰的认识,短时间之内,要让新增市场恢复不太可能。”

总结来看,其认为,这个政策对于资质好的央国企房地产企业,信托业务增量可能会有一些利好作用,但是就信托公司整体来说,对增量业务的效果不大。

另一位业内人士也表示,金融供给还要在自身的风险收益考量上做权衡,暴雷的房地产企业无法介入,优质的央国企对信托融资的需求是存疑的。

至于《通知》中提及的“房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等”鼓励方向,则被认为是“老生常谈”。

不过,《通知》出台后,对地产业务的强硬态度确有缓和。有业内人士称:“原来有一段时间,我们的监管局不让做房地产,不论是什么样的企业。现在正和监管局沟通,把这个口子放开一点,例如做一些并购基金、Pre-REITs产品等。”

谢运博分析称,对于房地产信托产品的底层资产,信托公司应根据《通知》要求,重点就房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。除此之外,信托公司仍需加强对交易对手的把控,关注底层项目的资质情况,同时加强风控措施,稳健开展房地产信托业务。

事实上,从今年新成立的地产信托业务规模来看,已经明显“降温”。

用益信托数据显示,8月、10月,房地产类信托产品的成立规模均不超50亿元,9月也只有50.48亿元,在全部集合信托产品成立规模中的占比不到5%,处于低谷期。

用益信托研究员喻智分析,目前房地产市场的未来预期不佳,尽管多地出台的多重政策缓解房企流动性危机,且房地产项目纾困正在持续推进中,但金九银十的房地产市场表现仍不乐观。房地产行业的高增长时代已经结束,当下房地产市场处于下行阶段,房企在经营和融资两大重要方面举步维艰。房地产市场的萎靡不振,加上政策支持力度有限,房企经营转好的可能性不高,短期内房地产信托难有较好的表现。

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